こんにちはおさるです。
私は大阪市内で働く不動産屋です。
今日は少し稀なケースですが、海外に居ながら日本の賃貸契約が可能かについて解説しようと思います。
というのも、海外在住の方が日本に帰国後すぐに住みたいという声がたまにあります。
（ちなみに外国人よりかは日本人向けの記事です。日本の携帯電話番号・銀行口座を持っていて、住民票が日本にある事が前提の話です）
結論、海外に居ながらも日本の賃貸契約は可能です！
ただ特殊なケースのため押さえておきたいポイントはいくつかあります。
海外審査はケースとしては珍しく不動産屋側も慣れていないことも多いです。
しっかりポイントとして押さえてスムーズに手続きできるようにしましょう。
海外にいながら賃貸借契約をする流れと問題点
通常の賃貸借契約は下記の流れとなります。
- STEP1物件探し・内覧
- STEP2入居申込み
- STEP3審査
- STEP4契約手続き・決済・必要書類の提出
- STEP5鍵渡し
一般的には、このような流れになります。
ステップ1から順番にご説明していきます。
①物件探し・内覧
一般的には、不動産屋に訪問し物件を紹介してもらい一緒に内覧に行く流れとなります。
ただ海外在住となると、もちろんお店に行くことはできません。
物件探しも内覧も全てオンラインで対応する必要があります。
現地に出向くことが出来ない分、周辺環境や町の雰囲気などは掴みづらいかもしれません。
またオンライン内覧では音や匂いは分かりにくいです。
しっかり対応してくれる担当を見つけることが重要とも言えます。
②入居申込み
気に入った物件があれば入居申込みをする流れとなります。
申込は基本的にオンラインでも可能なので、そこまで問題にはなりません。
物件によっては電子申込みをしたり、必要な情報をメールなどの不動産会社指定の方法で伝えることにより申請はできます。
③審査
海外在住の場合、審査は影響が出ることが考えられます。
一般的には、保証会社の審査をしてから貸主の審査をする流れです。
下記の2つはポイントです。
- 日本に帰国後（入居後）家賃をどのように払っていくのか
- 保証会社や貸主からの電話確認に対応できるか
審査について細かい点を挙げるともっとありますが、海外に居てるからこそのポイントはこの2つです。
ポイント①日本に帰国後（入居後）家賃をどのように払っていくのか
入居するには、その前段階にある審査は当然通過しなければいけません。
審査時には家賃をどのように払っていくのかが確認されます。
日本での雇用先は決まっているのか、預金残高で審査を通すなら潤沢な預金があるのか、このような部分を審査に通る形にしなければいけません。
審査には足切りラインとなる年収がありますから、そもそも年収が足りてないようであれば審査に通過できません。
ここはちゃんと考えて申請しなければいけないので後で詳しく解説します。
ポイント②保証会社や貸主からの電話確認に対応できるか
審査時にはたまに電話確認が入る可能性があります。
個人的な体感では10件に1件くらいは審査時に申込者に電話が入ります。
日本の携帯電話番号があるのか、海外でも電話対応できるかどうかは審査に影響が出る可能性が少しだけあります。
④契約手続き・決済・必要書類の提出
契約、決済、必要書類の提出にはポイントがあります。
一つずつ解説していきます。
ポイント①契約手続き
契約手続きは、各書類の署名捺印などです。
賃貸借契約書や保証委託契約書、火災保険申込書やその他の書面です。
これらは基本的に、お店でする・書面の郵送でする・電子契約のいずれかです。
海外にいてる場合はお店と郵送ができないので電子契約の方法しかありません。
ただし不動産会社は未だにFAXを使う古い文化があったり書面での手続きが多く、電子契約に対応していないことも多いです。
ポイント②決済
初期費用の決済はインターネットバンキングで振込すれば問題ありません。
ポイント③必要書類の提出
契約時には下記のような書類が求められることが多いです。
- 本人確認書類の写真
- 収入証明書
- 住民票の写し
- 顔写真
本人確認書類や顔写真はすぐに対応できるとしても、収入証明書や住民票は考えなければいけないかもしれません。
収入証明書とは、昨年の源泉徴収票や確定申告、直近3ヶ月の給与明細や、内定者なら内定通知書などです。
収入証明書はデータで不動産屋に送れば問題ないでしょう。
ただ住民票の写しに関しては取得3ヶ月以内のものを用意しなければいけません。
代理で取得してもらうか、もしくは日本に帰国後の提出で良いのか確認しなければいけません。
⑤鍵渡し
これまでの手続きが全て完了すれば鍵の用意ができます。
鍵を受け取って終了という流れです。
どのように対策すれば良いのか具体的な方法
先程ご説明した通り、海外にいてることで様々な問題があり物件探しに制約があることは事実です。
これらの問題点をどのように解決すれば良いのか解説していきます。
物件探しや内覧について
最初のフェーズが一番大事です。
数ある物件の中から海外審査可能な物件を探さなければいけません。
もちろんこれは仲介会社の協力が必要で、審査や契約手続きのことを考えて親身になってくれる人を探すことが重要です。
また内覧はオンラインでする、動画を送ってもらうなどして対応する必要があるので、柔軟に対応してくれる人が望ましいでしょう。
SUUMOなどのポータルサイトでいくつか物件を問い合わせると不動産屋からたくさん連絡が来ると思いますので、その中から感じの良い担当者を選ぶと良いでしょう。
審査について考える
審査の通る物件を探すというのが非常に重要です。
海外から入居申込する場合、そもそも海外受付不可としている場合もあります。
この条件はポータルサイトでは確認できないため仲介会社を通して確認するようにしましょう。
また、海外在住の場合、勤務先の問題があります。
審査では家賃をどのようにして払っていくのかが大事なポイントになります。
海外での勤め先ではなく日本に来てどこで働くのか、十分な預金があれば通帳残高で審査してもらうのか、家族に代わりに契約者になってもらうのか。
海外受付可能な物件があったとしても、そもそも審査が通過しなければ入居も出来ないのでここは物件探しの時点で明確にしておきたいところです。
日本の勤務先がすでに決まっている場合は、内定通知書は必須なので取得しておきましょう。
フリーランスなどの場合は、そもそも審査の難易度が上がってしまいますが、所得を証明できる書類を用意して提出する必要があります。
海外の所得証明では受付できない場合が多いので、気になる物件があれば所得証明書の提出はどうすればいいか確認必要でしょう。
もしくは通帳残高の写真で審査の内容を補強するか、勤務先が決まってないなら在籍会社（アリバイ会社）を使うことになるかもしれません。
それか家族が契約者になってくれるのであれば代理契約という形で審査をするのか。
どのような形で受付するかによって入居できる物件も変わって来るので、あらかじめ仲介会社にも相談しておきましょう。
契約手続きをどうするか
契約手続きについては下記の3つのどれかかなと思ってます。
①代理契約
代理契約なら契約者が別なので、その人が日本にいてれば通常の通りの流れで契約手続きできます。
②電子契約
メールアドレス宛に契約書を送って電子署名するパターンもあります。
書類の取り交わしが全てメールやSMSで完結します。
③鍵渡しと同時に契約
海外滞在中に審査を済まし、お金だけ振り込んでおきます。
契約書の取り交わしは日本に来てから鍵の受け渡し時に全て済ますという方法もあります。
海外審査に対応している物件は少ない
海外審査に対応している物件は少ないのが現実です。
貸主の立場からすれば、海外にいてると契約書の取り交わしが出来ず不安定な立場になりかねません。
海外居住者が多く居てるような都心部では理解もあり比較的物件は見つかりやすいと思います。
ただ昔ながらの地場の不動産屋や田舎の方では難しいケースが高いと思います。
特殊なケースの物件探しは担当が大事
多くの方は物件を探す際には仲介会社に物件探しを依頼することになります。
海外審査など少し稀なケースでは担当者選びは重要です。
担当者に審査の知識が全然なかったり、海外審査の方法を分かっていなかったりすると、仲介担当者から管理会社まで上手く伝達が出来ずスムーズに契約に進むことが出来ないパターンもあります。
SUUMOなどポータルサイトからいくつか問い合わせしてみて、比較しながら頼りになりそうな担当者を見つけることが良いでしょう。
ちなみに私でよければご相談も承れますのでLINEからご相談くださいませ。
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