こんにちはおさるです。
私は大阪市内で働く不動産屋です。
これまで数えきれないほど賃貸の契約をしてきましたが、お客様からの同じような質問を受けることがよくあります。
今回は賃貸の契約条件に関することでよく聞かれることをまとめたので参考に慣れば幸いです。
案内中に聞かれることや、申込時に聞かれることも興味があれば参考にしてください。
火災保険は指定されてるけど自己加入できないの？
入居者がもし火事を起こしてしまった場合などに備えて、部屋を借りる上で火災保険の加入はほぼ100%必要です。
法律上、貸主や管理会社などが火災保険の指定をすることは独占禁止法に抵触するため出来ません。
ただし実際のところ火災保険の指定をされていることがしばしばあります。
不動産会社に問い合わせてみても、「火災保険は指定なので自己加入は不可です」と断られることもあると思います。
なぜ断られるのか、理由は主に管理会社側で把握できなくなるからです。
- 勝手に解約されたり保険内容の縮小などされるリスク
- 保険の更新を確認できるようにする
ごく普通の方であれば問題ないですが、契約を守らない入居者も結構多いです。
入居後にトラブルになって損失を被るのは大家であったりするため、このような規定を設けていたりします。
また、人気物件であれば貸主が入居者を選定する余裕があります。
例えば、入居希望者が多いような物件では「火災保険とか細かいことを言ってくる人より、他の人の方が入居後に手間も少ないしわざわざこの人に貸さなくてもいいや」となることも貸主次第では十分ありえます。
火災保険は自己加入できるところも増えてきてる印象ですが、どうしても指定でないと駄目な場合もあります。
火災保険が指定と言われてどうしても腑に落ちないなら他の物件を探すしかありません。
しつこくならない程度に自己加入できるか聞いて、多少は貸主の意向に沿った方がいい物件が見つかるかもしれません。
保証人がいてるので保証会社は必要ありません
このフレーズもたまに言われることがあります。
少なくとも私が普段担当するような大阪の物件では、保証会社の加入はほぼ100%必須です。
保証会社に加入した上で、保証人が必要 or 保証人が不要のどちらかです。
たまに保証会社なしの物件もありますが本当に稀です。
保証会社に加入していると貸主にとって大きなメリットがあります。
借主がもし家賃滞納や夜逃げした場合でも、保証会社がある程度保証してくれます。
家賃の回収も全部してくれるので毎月集金する手間もありません。
仮に保証会社なしの場合は、家賃滞納など回収できない可能性がありますし、集金もかなり手間です。
借主に保証人がいたとしても、見ず知らずの貸主に協力的してくれるかも分かりません。
地域によって慣習が異なりますが、保証会社が必須なところが多いでしょう。
保証人と保証会社の両方いるのはなぜ？
前の項目と若干被りますが、この質問もたまにされます。
結論として、保証会社と保証人の両方ある方が貸主にとってリスクが少ないからです。
保証会社は家賃の集金や建て替えに強いです。
仮に入居者が家賃を滞らせたとしても、文句を言わずにすぐに払ってくれます。
保証人は入居者との関係が深いため連絡が取りやすかったり身元の確認がしやすいです。
保証会社からの連絡を飛んだとしても、保証人になってくれるような関係の人からは連絡がつながったりするものです。
貸す側として最低限までリスクを減らしたオーナー側の都合で、保証会社と保証人の両方が必要となります。
消臭代は外せますか？
消臭代は管理会社の収益になっていることがほとんどです。
実際にしているかどうかは定かではありませんが、消臭代は外せる事はあります。
ただし、これもケースバイケースです。
交渉しても外せないケースというのはあります。
先程の火災保険の部分でも話した通り、人気物件など引き合いの強い物件では初期費用の交渉など全く受け付けてくれないことがあります。
24時間サポートは外したいです
物件によっては24時間サポートが必須となっていることもあります。
管理会社の営業時間外でも対応できるようにという点と駆け付けサービスなどを利用できる利点があるからです。
24時間サポートがある場合は、基本的に外すのは難しいと思います。
管理会社の手間を減らすために導入されているような点もあるためです。
中にはマージン目当てで加入を促している不動産屋もあるので、外せる場合も少なからずあるかもしれませんが外せない場合の方が多いと思います。
鍵交換は自分でやるので初期費用では不要です
鍵交換費用が必須とされている物件で「自分でやるので初期費用では不要です」と言う方がたまにいらっしゃいます。
これも私が普段担当する大阪エリアでの話になりますが、鍵交換が必須となってれば基本的に交渉できないです。
鍵交換費用を必須としているには、やはり防犯上の面や管理会社の収益的な面ももちろんあります。
「自分でやるので初期費用では不要です」と意見が通るようであれば元から鍵交換費用必須にしないはずです。
もちろん貸主によって意見は変わりますしエリアによっても慣習は異なります。
地方など個人大家が多いエリアでは意見が通りやすいかもしれません。
退去時の費用は国交省のガイドライン通りですか？
退去時の費用についてはSNSなどで過剰に盛り上がっている事もあり、間違った知識を持たれてる方も少なくありません。
お客様から何度か言われた事があるのが、「国交省のガイドラインには〇〇と書いてあるので、この費用は無効です」といった指摘です。
要するに、国交省のガイドラインが全ての正解という考えを持たれてる方がいます。
ガイドラインにも書かれていますが国交省のガイドラインはあくまで指標です。
指標なので「基本的にはこうしましょう」という内容になっていて書き換えも可能で、契約書に書かれていれば契約書が優先されます。
まとめ
今回は賃貸の契約条件についてよく聞かれることをまとめてみました。
その他にもよく聞かれることについてまとめた記事もあるので参考になれば幸いです。
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