こんにちはおさるです。
私は大阪市内で働く不動産です。
今回は不動産取得税について詳しく解説していきたいと思います。
特に軽減税率は実際に払う税金に影響するので知っておいた方が良いポイントです。
私が普段ご案内する大阪府の不動産取得税に基づいて解説していきます。
不動産取得税とは？
不動産取得税とは、戸建て・マンション・土地に関わらず不動産を取得した際にかかる税金です。
不動産取得税は地方税で納税先は都道府県となります。
名前の通り不動産を取得したときに払う税金で、最初の1回だけ払う税金です。
購入・建築・増改築・贈与・交換で不動産取得税がかかり有償や無償は関係ありません。
つまりお金を払わずに取得した不動産でも税金はかかります。
ただ相続は原則不動産取得税は発生しません。
（生前贈与や一部の場合は、不動産取得税はかかります。）
不動産取得税の支払い時期は？
不動産の取得後3ヶ月〜6ヶ月後に納税通知書が届きます。
自治体によって納税通知書が届くタイミングは異なります。
遅い場合は1年ほど経って届くこともあります。
届いてから金額に驚かないように、事前にある程度の金額を計算して納税の準備はしておきましょう。
納税通知が届いてからおよそ1ヶ月前後での支払いが必要になるでしょう。
不動産取得税の税額はどうやって決まってる？
不動産取得税は次の計算式において計算されます。
固定資産税評価額 × 税 ＝ 不動産取得税
それぞれについて解説していきます。
固定資産税評価額とは
固定資産税評価額は、固定資産税課税台帳に記載された金額で、実際の売買金額とは異なります。
固定資産税評価額の目安は次のとおりです。
土地の固定資産税評価額は、公示価格の70%程と言われています。
公示価格（公示地価）は、国土交通省が公表している土地の価格です。
実際には土地の場所、面積、形状などによって、評価額は異なります。
そして、実際に売買される価格（実勢価格）は公示価格の1.1倍〜1.2倍と言われています。
実勢価格から固定資産税評価額を算出するには、逆算すれば目安の金額が出せます。
実勢価格 ÷ (1.1〜1.2) × 0.7 = 固定資産税評価額の目安となります。
建物の固定資産税評価額は、新築の場合で建築費の約60%が評価額と言われています。
築年数、構造、大きさなどによって異なります。
適用される税率は？
適用される税率は4%が標準です。
ただし特例措置により土地と家屋（住宅）については3%が適用されます。
家屋（住宅以外）の場合は4%となります。
不動産取得税の軽減税率について
不動産取得税は先ほど解説した計算式で算出されます。
一定の条件を満たすといくつか軽減措置があります。
新築物件（家屋）
新築物件（家屋）については次の要件となります。
- 床面積が50平米以上240平米以下の物件（共同住宅は、床面積が40平米以上240平米以下）を建築した場合・新築未使用の状態で購入した場合
床面積は、現況の床面積で判断します。
マンション等の区分所有の場合は、専有部分の床面積と専有部分に応じて按分した共用部分の床面積も含みます。
上記に該当する場合は、評価額から1200万円の軽減をされますので、下記の計算式となります。
（固定資産税評価額 – 1200万円 ）× 税率 ＝ 不動産取得税
固定資産税評価額が1200万円未満の場合は、不動産取得税が0となります。
中古物件（家屋）
中古物件（家屋）については次の要件となります。
- 自己の居住に要する物件
- 床面積が50平米以上240平米以下（共同住宅は床面積が40平米以上240平米以下）
- 昭和57年1月1日以後に新築されたもの、もしくは建築士等の調査等により耐震基準に適合している証明がされたもの
こちらも同様に現況の床面積で判断します。
上記に該当する場合は、評価額から新築日に応じた額が軽減をされ、下記の計算式となります。
（固定資産税評価額 – 新築日に応じた額 ）× 税率 ＝ 不動産取得税
評価額から減額される金額は420万円〜1200万円となっており下記の通りです。
| 新築された日 | 控除額 |
|---|---|
| 平成9年4月1日～ | 1200万円 |
| 平成1年4月1日～ 平成9年3月31日 | 1000万円 |
| 昭和60年7月1日～平成1年3月31日 | 450万円 |
| 昭和57年1月1日～昭和60年6月30日 | 420万円 |
自治体によって変わる可能性があるのでご自身の地域は別途ご確認ください。
土地
土地の固定資産税は次の計算式で算出されます。
(土地の固定資産税評価額 × 1/2 ) × 税率
軽減措置は次の要件を満たすと軽減されます。
家屋が新築の場合、要件はこちら↓
- 土地を取得した日から3年以内に、その土地の上に特例適用住宅が新築された場合
- 特例適用住宅を新築した日から1年以内にその敷地を取得した場合
- 土地付き特例適用住宅を新築された日から1年以内に取得したとき
- 自己居住用の土地付き特例適用住宅を取得した場合
特例適用住宅というのは、家屋の条件を満たした物件のことです。
家屋が中古の場合、要件はこちら↓
- 土地を取得した日から1年以内にその土地の上にある耐震基準適合既存住宅を取得したとき
- 耐震基準適合既存住宅を取得した日から1年以内にその住宅用の土地を取得したとき
これらの要件を満たした場合に固定資産税が軽減されます。
(土地の固定資産税評価額 × 1/2 ) × 3% – 軽減額
軽減額については次の2つから高い方を選びます。
- 45000円
- （土地1㎡あたりの固定資産税評価額 × 1/2）× 住宅の課税床面積の2倍(※200㎡が限度) × 3％（税率）
ほとんどの場合、下の方が選ばれることになります。
計算式が少し分かりずらいですが、ご参考にしていただければと思います。
不動産取得税の相場は？
私が普段ご案内している一般の居住用物件では10万〜30万であることが多いです。
例えば、次のようなケースがあったとします。
- 新築一戸建て
- 土地：固定資産税評価額2,500万円、面積120平米
- 建物：固定資産税評価額1,500万円、延床面積150平米
まず土地の不動産取得税は下記のようになります。
2,500万円 × 1/2 × 3% ＝ 375,000円
控除額は（1,250万円÷120平米）× 200平米 × 3％＝625,000円（控除額）
375,000円から控除額の625,000円を引いて、土地の不動産取得税額は0円です。
続いて建物の不動産取得税は下記のようになります。
（1,500万円－1,200万円）×3％＝90,000円
よって建物の不動産取得税額は90,000円です。
最終的な不動産取得税額は土地と建物合わせて90,000円となります。
注文住宅など土地先行で買われる場合の注意点
注文住宅などで、土地を購入してから建物を建てる場合は注意点があります。
更地の土地を購入した段階で納税通知書が届くと、軽減税率が適用されていない金額の納税通知書が届きます。
建物をすぐに建てる場合には、控除を受けれるので払う必要がありません。
住宅用土地に係る徴収猶予という制度がありまして、申告すれば支払いを猶予してくれます。
担当の府税事務所の徴収猶予申告書等の提出が必要となります。
お忘れないように手続き頂ければと思います。
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