こんにちはおさるです。
私は大阪市内で働く不動産屋です。
賃貸物件のご紹介をしていると、たまに「法人契約不可」という文言を見かけます。
「法人契約は信用もありそうで大丈夫そうなのになんで？」とご質問されることがあったので、今回はその理由について解説していきます。
そもそも入居者の指定はOKなのか
もし自分が法人契約が必須条件として希望物件を見つけた際に、「法人契約不可なので契約できません」なんて言われたら残念ですよね。
今回、私が調べようと思ったのもまさにこの状況だったわけで、お客様にはせっかく気に入っていただいたのに申し訳ない気持ちになりました。
そもそも貸主が入居者の指定をして良いのかという点についてですが、入居者の指定は全然あります。
法人契約不可というのは少ない方だとは思いますが、ペット飼育不可や高齢者不可・生活保護不可なんてものはよくあります。
貸主も自分の資産を利益目的で貸し出すわけですから、わざわざリスクのあるような人には貸したくないという事です。
ではなぜ法人契約が不可なのか。
法人契約となれば借主が会社なので家賃はしっかり払ってくれそうだし、社会的な立場もあることでしっかりしてくれそうと思うもの。
法人契約が不可な理由については次の通りです。
海外オーナーで非居住者のため
今回の賃貸物件のご紹介で断られた理由は、「海外オーナー（非居住者）なので借主が法人の場合は、借主側に源泉徴収が必要になるので契約は不可とさせて頂いてます。」とのことでした。
調べてみると、確かに源泉徴収で手続きが少し面倒なようです。
海外オーナーは居住者と非居住者という二つに分けられます。
もし非居住者の場合借主に源泉徴収が必要となるケースがあります。
- 居住者：日本に住所がある、または1年以上にわたって居所がある
- 非居住者：日本に住所がなく、さらに1年以上居所がない
借主が法人契約でなくとも「個人or親族の居住用以外の用途」の場合も同様に源泉徴収が必要となります。
借りている側は20.42%を税金として支払い、残りの79.58％をオーナーに支払うという何とも面倒な契約になってしまうとのことです。
借主としては毎回納税しなければいけない義務が生じ、頻繁な支払いゆえにうっかり忘れてしまって滞納リスクもあります。
上記を考慮して法人契約を不可にしているのでしょう。
個人契約の場合は問題ないので通常通り借りることができます。
貸主が補助金等を利用している
別件で法人契約不可とあったのが、貸主が補助金等を利用していて入居者の指定をされているケースです。
つい先日あった例では、大阪市が高齢者などが住みやすい居住地を確保するために、指定の内容のリノベーションをすると補助金が出るという制度。
その物件は市からの補助金を受けており、最初の3ヵ月間は市が定める属性の入居者しか住めない規定になっていました。
ゆえに法人契約も不可という物件でした。
貸主が法人契約を嫌っている
また貸主がシンプルに法人契約を嫌がっているというのはよくあります。
これは貸主次第で変わってきます。
先日あった例では、中小の法人契約では過去にトラブルがあったのでもうお断りしていると言った事例もありました。
（貸主の許可を得ず、入居者の入れ替えをしていたみたいです。）
また大手企業の場合に契約関係が複雑になる（サブリースなど）と嫌なのでお断りしているというパターンもあります。
法人の規模や内容によって判断は異なるでしょうが結局のところ貸主次第です。
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